第80章 年地產怎麼走，誰更急迫？(第1/3 頁)

2023年地產怎麼走

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近期房地產地方政策頻出，房貸利率下降和限購限貸政策的放鬆對需求端產生積極影響。疊加春節後一二線城市人口回流，2.04以後的一週新房及二手房銷售同環比資料均為正，是否為常態化趨勢性的回暖仍需。

2023年要堅定做好經濟工作的信心，把“穩增長”放在首要的位置，實現質的有效提升和量的合理增長。委員建議要以實質性改革舉措來改善預期，提振信心，重點把黨的二十大和中央經濟工作會議部署的各項任務儘快的落到實處。要堅持實施擴大內需戰略，加快恢復和擴大消費。要加強政策引導，推動傳統產業及中小企業數字化轉型；要深化金融體制改革，引導金融機構更好服務小微企業和創新發展；要促進房地產業平穩健康發展，推動房地產業向新發展模式轉型。委員們還圍繞構建全國統一大市場，擴大居民消費等一系列具體問題提出了意見和建議。

2022年的經驗告訴我們單靠基建無法穩住經濟，2023年為達成經濟目標穩地產勢在必行。但對於如何做，國家和地方往往存在分歧。地方希望透過地產拉動本地經濟、穩定財政收入；國家層面的著眼點則在於既要發揮地產對經濟的貢獻，又不希望出現新一輪的房價飆升。政策如何去佈局？站在地方的角度，我們從地方本地經濟增長和財政收入對房地產依賴的維度發現江蘇、四川、湖北和湖南是今年可能需要房地產發力最急迫的省份；

站在國家的層面，從跨省投入產出來看山東、江蘇、廣東和浙江是穩地產對全國Gdp拉動最重要的省份，不過部分省份高位的房價收入比也會阻礙政策發力。綜合以上地方與國家以及房價的角度，我們預計山東、湖南、江蘇、四川等省份後續最有可能集中出臺穩地產政策。儘管地方早就開始“因城施策”，房地產低迷現象仍普遍存在。大中城市商品房成交面積自2021年6月起就進入同比負增區間，房地產投資佔投資於Gdp的比重也在攀升5年後於去年回落。

1月70大中城市中房價環比上升的城市略有增加，但二、三線城市環比同比仍在負區間，表明疫情放鬆後地產消費修復仍未到來。2022年年初以來，地方政府加大了房地產政策寬鬆力度。我們統計了2022年2月至今地方政府出臺的約380條房地產放鬆政策，數量上來看，三線城市及其他城市佔比最多，但考慮到各級城市的相對數量和總Gdp，我們認為過去一年二線城市的放鬆力度相對最大，一線城市則更為謹慎。放鬆政策的內容上主要以提高公積金貸款額度以及購房減稅補貼為主。“因城施策”誰的動力更足？這可能取決於是房地產對各地區經濟重要性的差異。我們從地方Gdp和財政收入對房地產的依賴程度這兩個維度衡量了各省面對房地產行業的整體敞口，以找出今年最需要在房地產行業發力的地區。

市場已經越過低點，復甦中行業競爭格局的劇變更加明顯。融資、拿地、貨值和銷售全面分化，少數企業獲得高質量發展機遇。腰部公司的市佔率整體有所下降，尾部公司的市場份額略有提升。國企已經佔據了開發行業競爭中的的絕對優勢。市場已經越過低點，復甦預計可以持續。房地產市場在過去兩個月沿著從二手到一手，從高線到低線的路徑復甦。政策累積效應貢獻明顯，

地方Gdp對房地產的依賴程度：一省房地產的產出會拉動其他上游部門（例如電力、原材料）的需求，可由此估算出各省省內整體經濟對本身房地產的依賴程度。方法上，我們根據投入產出表求出各省房地產（這裡我們採用住宅建築）最終需求中隱含的對省內其他產業的增加值作為判斷依賴程度的指標。我們結果表明雲南、湖北、四川和湖南等