第78章 房地產行業發展新機遇(第1/2 頁)

房地產行業發展新機遇

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市場已經越過低點，復甦中行業競爭格局的劇變更加明顯。融資、拿地、貨值和銷售全面分化，少數企業獲得高質量發展機遇。腰部公司的市佔率整體有所下降，尾部公司的市場份額略有提升。國企已經佔據了開發行業競爭中的的絕對優勢。市場已經越過低點，復甦預計可以持續。房地產市場在過去兩個月沿著從二手到一手，從高線到低線的路徑復甦。政策累積效應貢獻明顯，我們預計復甦將持續下去。信用鍛造了新龍頭，融資拿地貨值和銷售持續分化。行業信用大擴張時代結束，未來融資渠道盡管可能恢復，但信用邊界不可能重現 2020 年局面。腰部公司信用債持續少量淨償還，要獲得長期低成本的融資性現金流入顯然較之過去更加困難。長期穩定資金來源的缺失，使得一批房地產開發企業不能從容拿地。在風平浪靜的土地市場，少數信用良好的房企乘風破浪。房企之間拿地銷售比的差異，主要不來自於戰略判斷，而來自於融資渠道通暢度。

在2.04以後的一週：房地產板塊（Sw）漲跌幅+1.13%，同期滬深 300、萬得全 A 指數漲跌幅分別-0.85%，0.11%，超額收益分別為+1.99%、+1.24%。 房地產基本面與高頻資料：

（1）房產市場：2.04以後的一週 60 城新房成交面積 299.54 萬平，環比+17.5%，同比+269.3%；2023 年 2 月 1 日-2 月 10 日累計成交 426.23 萬平，同比-8.5%。2.04以後的一週 20 城二手房成交面積 149.29 萬平，環比+6.05%，同比+1301.87%；2023 年 2 月 1 日-2 月 10 日累計成交 217.58 萬平，同比+14.42%。2.04以後的一週 16 城新房累計庫存 9393 萬平，環比-0.36%，同比持平。16 城新房去化週期為 14.6 個月，環比變動-0.1 個月，同比變動+2.9個月。一線、二線、三四線城市去化週期分別為 13.0 個月、14.2 個月、58.2 個月，環比分別變動-0.1 個月、0 個月、-6.68 個月。

土地市場：2023 年 2 月 6 日-2023 年 2 月 12 日百城供應土地數量為 244 宗，環比-1.2%，同比-5.1%，供應土地建築面積為 1486.6 萬平方米，環比+12.4%，同比-35.2%。百城土地成交建築面積 1406.3 萬方，環比-35.1%，同比-22.9%；成交樓面價 1720 元\/平，環比+154.8%、同比+73.0%；土地溢價率+4.8%，環比+2.6pct，同比-0.1pct。 重點資料與政策：各地繼續推出相關放鬆政策。臨沂市將購買首套住房申請公積金貸款最低首付款比例降至 20%；武漢市在住房限購區域購房的居民家庭可新增一個購房資格；哈爾濱市透過發放購房補貼等促進房地產消費，推行“帶押過戶”模式；合肥市將合肥住房公積金月最低繳存額調整；贛州市將購房契稅補貼政策延續至 2023 年 6 月 30 日。

觀點：近期房地產地方政策頻出，房貸利率下降和限購限貸政策的放鬆對需求端產生積極影響。疊加春節後一二線城市人口回流，2.04以後的一週新房及二手房銷售同環比資料均為正，是否為常態化趨勢性的回暖仍需

進一步觀察。行業供給側出清已接近尾聲，我們認為後續供需兩端政策仍將繼續加碼直至銷售市場出現明顯復甦拐點，基本面資料實質復甦將有效推動地產板塊行情。推薦關注土儲充裕、布