第80章 年地產怎麼走，誰更急迫？(第2/3 頁)

省份在Gdp維度對房地產依賴程度更高。

發現各省今年經濟增長目標相對疫情前的調整與其經濟增長對房地產的依賴程度有一定程度的負相關性，說明房地產的低迷影響了地區經濟的預期增長。地方財政收入對房地產的依賴程度：房地產稅收（如房產稅、契稅、土地增值稅等）以及土地出讓金是地方政府財政收入的重要來源，我們透過計算這一比例在來估算各省財政收入對房地產的依賴程度。分析結果表明南方、東部沿海省份的財政收入對房地產依賴程度高於北方。

預計復甦將持續下去。。行業信用大擴張時代結束，未來融資渠道盡管可能恢復，但信用邊界不可能重現 2020 年局面。腰部公司信用債持續少量淨償還，要獲得長期低成本的融資性現金流入顯然較之過去更加困難。長期穩定資金來源的缺失，使得一批房地產開發企業不能從容拿地。在風平浪靜的土地市場，少數信用良好的房企乘風破浪。房企之間拿地銷售比的差異，主要不來自於戰略判斷，而來自於融資渠道通暢度。

美國達拉斯聯儲的研究顯示，目前抵押貸款利率達到20年來最高水平，這可能引發“全球房地產市場深度下滑”，美國房價可能暴跌20%。達拉斯聯儲的經濟學家在本週發表的一份分析報告中寫道，新冠病毒大流行期間，樓市相當繁榮；自2020年以來，全球房地產市場泡沫越來越大。儘管最近房價漲勢開始放緩，但樓市深度下滑的風險仍然存在。

在新冠病毒大流行期間，美國房價以1970年代以來未見的速度飆升，當時抵押貸款利率接近歷史低點。手握大量刺激支票和渴望獲得更多居住空間的購房者湧向郊區。去年，當美聯儲啟動自1980年代以來最激進的加息行動，試圖遏制失控的通脹時，這股狂熱戛然而止。

今年穩地產，誰更急迫？綜合以上兩個維度，我們得出了對房地產整體上依賴更高的省份，他們位於圖中偏右上的部分，包括江蘇、四川、湖北和湖南等，這些省份提振房地產對本省經濟增長的意義更大，在過去的一年裡這些對房地產依賴更高的省份確實也推出了更多的松政策。可期待江西、湖南等省份未來推出更多地產寬鬆政策。今年穩地產，誰最重要？各省房地產實際上也拉動了周邊省各部門的需求，從國家整體角度來看，房地產利好政策側重於對全國Gdp拉動更大的省份能夠事半功倍。

從需求端看，因城施策實施好差別化的住房信貸政策，持續引導實際利率和首付比例下行，更好支援剛性和改善性住房需求。到去年12月，新發放的個人住房貸款平均利率較上年末下降了大約140個基點。除了個別的熱點城市以外，絕大多數城市的首付比例政策下限已經達到全國底線。

從供給端看，推動16條金融支援房地產市場平穩健康發展政策措施的落實，全面落實改善優質房企資產負債表計劃，弱化金融機構的過度避險情緒，引導金融機構提供正常的融資，將房地產企業納入民營企業債券融資支援工具(我們稱“第二支箭”)的支援範圍，保持了房地產市場融資的平穩有序。同時國家推出了3500億保交樓專項借款，設立了2000億保交樓貸款支援計劃、1000億租賃住房貸款支援計劃；指導金融機構推動行業重組併購，加快風險的市場化出清。

點評：針對房地產市場出現的調整，金融監管部門出臺了“金融16條”，從供給和需求兩端發力，促進房地產市場平穩執行，出臺了改善優質房企資產負債表計劃等。隨著疫情形勢的好轉和疫情防控政策的調整，前期出臺政策的作用空間大幅改善，近期房地產市場交易活躍性有所上升，房企尤其是優質房企融資環境明顯改善。下一步將堅持“房住不炒”定位，認真總結和吸取中國房地產市場發展經驗和教訓，支援剛性和改善性住房需求，支援新市